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우리는
살아 있는 도시를 만듭니다.
도시는 삶의 터전이고, 공간은 삶을 담는 그릇입니다.
sf/d는 그 그릇을 기획하고, 짓고, 운영합니다.
자본/공간도시/사람개발/운영현재/다음
도시는 삶의 터전이고, 공간은 삶을 담는 그릇입니다.
sf/d는 그 그릇을 기획하고, 짓고, 운영합니다.
국토의 6분의 1, 그 안에 인구의 9할.
도시의 밀도가 곧 삶의 밀도이고, 기회의 밀도입니다.
국토에서 도시지역이 차지하는 면적
그 안에 모여 사는 인구의 비율
도시에서 살아가는 사람들
출처 — 국토교통부·한국국토정보공사, 도시계획현황 통계 (2024)
산업화의 세대가 지은 도시는 수명을 다해 가고 있습니다. 인구가 바뀌고, 일과 삶의 방식이 바뀌고, 자본이 공간에 요구하는 것이 바뀌었습니다. 도시는 다시 쓰여야 합니다. 지금이 그 전환점입니다.
하나의 건물에는 여러 삶이 겹쳐 있습니다. 짓는 사람, 소유한 사람, 빌린 사람, 머무는 사람, 그리고 그 곁의 도시. 개발은 이들이 함께 돌아가는 순환을 설계하는 일입니다. 낭비 없이, 비어 있지 않게 — 살아 있는 공간은 그렇게 만들어집니다.
sf/d는 그 순환을 기획하고, 짓고, 운영하는 디벨로퍼입니다. 개발에서 투자, 운영까지 자산의 전 생애를 다루고, 판단은 언제나 사람에서 시작합니다.
세 가지 방식으로 참여하지만, 기준은 같습니다.
프로젝트별 SPC를 설립해 직접 시행합니다. 토지 매입부터 매각·운영까지, 리스크와 성과를 모두 부담합니다. sf/d의 본업입니다.
토지와 자본은 소유주의 것으로, 시스템은 sf/d의 것으로. 기획부터 준공, 임대까지 개발의 전 과정을 대신 수행합니다.
지을 것인가, 팔 것인가, 기다릴 것인가. 실행 전에 답을 먼저 계산합니다.
입지를 읽는 일에서 자금을 설계하는 일까지,
세 가지 원칙과 일곱 단계의 검증으로 완성합니다.
감에 의존하지 않습니다. 인구 통계, 유동 인구, 거래 데이터, 공실률, 임대료 트렌드를 직접 수집하고 모델링해 현장의 실제 가치를 산정합니다.
분석, 기획, 인허가, 테넌트 유치, 자금 조달을 내부에서 수행합니다. 외주화는 품질과 책임을 분산시킵니다 — 우리는 그 위험을 내재화합니다.
낙관이 아닌 스트레스 시나리오가 기준입니다. Cap Rate·DSCR 기반의 민감도 분석으로 공실, 분양 지연, 금리 변동에도 버티는 수익 구조를 설계합니다.
용도지역·지구, 건폐율과 용적률, 도로·일조 조건. 필지의 법적 한계와 도시의 흐름을 교차 검토해 가능한 프로그램의 범위를 정합니다.
배후수요와 유동·상주·직장인구, 매출 데이터로 유효수요를 계량합니다. 공공데이터를 직접 다룹니다.
건축 법규와 인허가 리스크, 등기부·제한물권 기반의 권리분석을 사업 초기에 전수 점검합니다.
토지비·공사비·금융비용을 반영한 수지 모델로 사업의 성립을 검증합니다. IRR과 마진은 스트레스 시나리오 기준으로 봅니다.
숫자가 확인된 뒤에 기획이 시작됩니다. 최유효이용 위에서 프로그램과 규모, MD, 운영 시나리오를 설계합니다.
준공 후가 아니라 설계 단계에서 MD 구성과 선임대 확약을 확보합니다. 준공 시점의 렌트롤이 자산 가치를 결정합니다.
SPC 설계, 에쿼티 조달, 브릿지·PF 구조화. 매각과 리파이낸싱 — 출구는 시작 시점에 설계됩니다.
지금 검증하고 실행하는 영역입니다.
공공 매입 구조를 활용한 중소형 주거. 확정된 출구 위에서 움직입니다.
기획, 설계, 운영을 하나의 브랜드로 묶는 숙박 자산.
거리의 콘텐츠를 직접 만듭니다. 공간에 들어갈 브랜드를 기획하고 운영합니다.
노후 건물의 용도전환과 재구성. 데이터로 다음 쓰임을 찾습니다.
판단의 과정을 기록합니다.
개발 가능한 토지 정보, 공동 사업 제안, 투자 문의 — 어떤 이야기도 환영합니다.
처음 연락이라도 괜찮습니다.
투자 파트너 — 진행 중인 프로젝트의 투자 제안을 안내합니다. 상세 자료는 NDA 체결 후 공유합니다.
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