역세권인데 장사가 안 되는 거리가 있다. 유동인구 수치와 실제 매출이 어긋나는 곳이다. 지나가는 사람과 머무는 사람은 다른 데이터이기 때문이다.
우리는 유동인구 대신 체류를 본다. 상주인구와 직장인구, 집객시설, 시간대별 매출 분포를 겹쳐 보면 그 거리의 유효수요가 드러난다. 배후가 약한 역세권보다, 배후가 두터운 이면도로가 나은 경우는 흔하다.
입지는 바꿀 수 없지만 프로그램은 바꿀 수 있다. 상권이 약한 입지에는 상권에 기대지 않는 용도 — 목적형 방문 업종, 주거, 오피스 — 가 답이 되기도 한다. 최유효이용은 언제나 입지와 프로그램의 함수다.