좋아 보이는 땅은 많다. 성립하는 사업은 드물다. 그 간극을 메우는 것이 기준선이다.
우리는 프로젝트마다 세전 마진, 단위당 원가, 출구 가격의 방어선을 먼저 정한다. 검토는 이 선을 넘는지 확인하는 과정이고, 숫자가 말해주지 않는 것은 현장이 말해준다. 민감도 분석은 낙관을 걷어내는 도구다 — 공사비가 10% 오르면, 금리가 1%p 오르면, 분양이 6개월 늦어지면 이 사업은 어디까지 버티는가.
기준이 있으면 판단이 빨라진다. 소유주에게도, 투자자에게도, 우리 자신에게도.