공실은 준공 후에 생기지 않는다. 설계 단계에서 이미 결정되어 있다. 어떤 층고, 어떤 전면, 어떤 동선을 가진 공간인지가 정해지는 순간, 그 공간에 들어올 수 있는 임차인의 범위도 함께 정해지기 때문이다.
그래서 우리는 순서를 바꾼다. 도면이 확정되기 전에 MD 구성을 먼저 그린다. 1층에 어떤 업종이 들어와야 위층의 가치가 올라가는지, 그 업종이 요구하는 물리적 조건 — 층고, 전기 용량, 배기, 하역 동선 — 은 무엇인지를 설계에 반영한다.
임차인이 정해진 건물은 금융에서도 다르게 평가받는다. 준공 시점의 렌트롤은 감정평가와 대출 조건, 매각가에 직접 반영된다. 선임대 확약 한 장이 금리 조건을 바꾸기도 한다. 테넌팅은 마케팅이 아니라 개발의 일부다.