숫자부터 놓고 시작하자. 한국은행 기준금리는 연 2.50%다. 2025년 여름부터 여러 차례의 결정회의를 지나며 같은 자리에 서 있다 — 여덟 차례 연속 동결. 그 사이 소비자물가 상승률은 2026년 6월 기준 3.2%로 목표치 2%를 웃돌고, 예금은행의 신규 대출금리는 연 4.19% 수준이다. 인하 사이클은 시작되다 멈췄고, 시장은 그 멈춤의 이유를 안다 — 물가, 그리고 수도권 집값과 가계부채.
여기에 개발업의 관점에서 읽어야 할 역설이 있다. 부동산이 금리 인하를 막고 있다. 집값과 가계부채가 안정되지 않는 한 통화당국은 움직이기 어렵고, 금리가 내려오지 않는 한 개발의 금융비용은 무거운 채로 남는다. 기준금리 2.5% 아래에서도 사업자가 실제로 만나는 돈의 가격은 다르다 — 담보대출이 4%대, 개발 금융은 그 위에 스프레드가 얹힌다. 저금리의 기억으로 수지를 짜는 사업은 이 시간을 버티지 못한다.
더 중요한 것은 이 멈춤이 자산 가격의 문법을 바꾼다는 점이다. 지난 10여 년의 부동산 가격 상승에서 큰 몫은 금리 하락의 몫이었다. 금리가 내려가면 요구수익률이 내려가고, 같은 임대수익이 더 높은 가격으로 평가된다 — 건물이 좋아져서가 아니라 돈이 싸져서 오르는 가격. 그 엔진이 지금 꺼져 있다. 금리가 멈추면 캡레이트도 내려갈 이유를 잃는다. 그러면 자산 가치가 오를 길은 하나만 남는다. 분자 — 그 공간이 실제로 벌어들이는 돈이 늘어나는 것.
이것이 우리가 지금을 운영의 시대라고 부르는 이유다. 금리가 만들어주던 가격 상승이 끝난 자리에서, 가치는 임대료를 지탱하는 힘에서 나온다. 공실을 줄이는 테넌트 구성, 재방문을 만드는 공간의 질, 비용을 통제하는 운영. 같은 건물이라도 운영에 따라 순영업소득이 달라지고, 이제는 그 차이가 가격 차이의 거의 전부다. 살 때 벌던 시대에서, 굴리며 버는 시대로.
우리는 금리를 예측하지 않는다. 예측 대신 우리가 하는 일은 두 가지다. 지금의 조달 비용을 그대로 수지에 반영하고 — 희망 금리가 아니라 오늘의 금리로 — 거기에 1%포인트를 더 얹은 시나리오에서도 사업이 성립하는지 확인하는 것. 금리가 내려오면 그것은 보너스이지 전제가 아니다. 2.5퍼센트의 시간이 언제 끝날지는 아무도 모른다. 확실한 것은 하나다 — 당신의 수지표는 금리 몇 퍼센트까지 버티는가. 그 답을 모르는 사업은, 이미 위험하다.